Les consommateurs floués par les taux hypothécaires!

lundi 20 juin 2016

Les consommateurs floués par les taux hypothécaires!

Il existe un dicton en anglais : « Don’t be penny-wise and pound-foolish » qui signifie qu’il ne faut pas déployer d’efforts à économiser des sous alors qu’on ne fait pas attention à ses dollars.

C’est malheureusement le comportement que les grandes banques aiment vous voir afficher lorsque vous contractez un emprunt hypothécaire. Elles vous y encouragent, même!

Voici comment. Elles vous proposent un bas taux d’intérêt et une remise en argent. À première vue, ça semble bien, non? J’aurais de la difficulté à vous convaincre qu’il est mieux pour vos finances de payer plus d’intérêts et de refuser les chèques qu’on vous offre! C’est pourtant parfois le cas… Tout dépend de votre situation personnelle, mais surtout de l’évolution de celle-ci. Le taux n’est que la plus visible des conditions hypothécaires. C’est le néon qui clignote, mais qui attire aussi votre attention loin de ce qui importe vraiment : les caractéristiques du produit. Quelles sont ces caractéristiques? Voici les principales :

  • Le calcul de la pénalité
  • Les possibilités de remboursement anticipé
  • La subrogeabilité
  • La possibilité d’augmenter l’emprunt sans renotarier
  • L’utilisation d’un taux réduit dans le calcul de taux pondéré au lieu de du taux affiché
  • La portabilité
  • L’assumabilité

Chacune de ces clauses peut représenter des centaines, voire des milliers de dollars d’économies ou de coûts supplémentaires. Nous nous attarderons au calcul de la pénalité, puisque c’est la plus coûteuse. Comparons deux options :

A-Banque ABC 5 ans à 2,59% (taux employé) avec une remise de 1000$ pour les frais de notaire et d’évaluation.

B-Banque XYZ 5 ans à 2,64% avec 500$ de remise payée par le courtier.

Le premier constat est que la remise de la ABC est en réalité de 700$. Pourquoi? Parce que l’évaluation est habituellement payée par la banque lorsque le prêt est soumis par un courtier. Comme l’évaluation coûte habituellement 300$, le véritable « cadeau » est de 700$. Et c’est un cadeau avec un élastique, car le 1000$ est remboursable au prorata si le prêt est brisé avant son échéance!

Débutons par comparer la différence entre les deux options sur 5 ans avec un prêt de 250 000$ amorti sur 25 ans.

Cet avantage est valable si et seulement si le prêt est conservé jusqu’à terme (5 ans). Voyons ce qui se passe si vous obtenez ces conditions aujourd’hui et que vous devez briser le prêt dans 3 ans, si les taux actuels demeurent. Vous aurez épargné 6,27$ pendant 36 mois (225,72$) plus 200$ de remise et votre prêt restant sera plus faible de 235$, pour un avantage ABC de 660,72$. Mais vous devrez payer une indemnité à ABC ou à la banque XYZ, calculée comme suit :

Presse-papiers-2

La différence de pénalité est presque 10 fois supérieure à l’économie réalisée jusque-là! On a économisé des sous et on doit maintenant payer des dollars. Beaucoup de dollars!

Certains ajouteront : « Mais si je prends un nouveau prêt avec ABC, la pénalité ne me sera pas facturée! » Il est vrai que vous n’aurez pas à la payer sur-le-champ. Elle sera plutôt ajoutée en tout ou en partie au taux pondéré qu’on vous offrira. Ce taux ne pourra être négocié, car vous aurez perdu votre principal argument : celui de changer de banque…

La morale de l’histoire : Tout ce qui brille n’est pas or! Avant de choisir votre prêt, analysez votre situation avec un courtier. Il vous expliquera les différentes clauses qui peuvent être importantes pour vous. Peut-être qu’un terme de 2 ans vous conviendrait mieux, peut-être un taux variable? Le but visé est de diminuer votre coût en intérêts et autres frais sur la durée totale de votre prêt. Ce but n’est pas toujours atteint en renouvelant toujours pour des termes de 5 ans… Le choix du taux devrait se faire seulement après le choix de la durée du prêt et des autres conditions. Voici le lien qui explique le remboursement anticipé des hypothèques.

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