Les Québécois floués par leur ignorance!

lundi 30 octobre 2017

Les Québécois floués par leur ignorance!

Malheureusement, trop de familles québécoises font des erreurs financières et n’arriveront pas à corriger cette ignorance sur les prochains 25 ans.

Trop peu de gens prennent le temps de s’informer ou de faire affaire avec des spécialistes pour la gestion de leur passif.

Il y a beaucoup de bruit dans le marché. Est-ce que les taux d’intérêt seront à la hausse ? Est-ce les prix des résidences seront à la baisse au Québec au cours    des  prochaines  années ?

L’économie canadienne est fragile. Le taux de chômage est bas (bonne nouvelle), le prix du pétrole est bas (moins bon pour l’économie de l’Ouest canadien), l’inflation se situe près de 2% (en contrôle) et l’endettement des ménages canadiens est à un record historique (très problématique). Basés sur ces éléments, les clients pourraient présumer que les taux d’intérêt resteront faibles encore pour plusieurs années et que les prix de l’immobilier au Canada vont continuer à croître.

Nous croyons que la prochaine crise immobilière ne sera pas causée par une augmentation des taux d’intérêt, mais plutôt par la rareté du financement.

D’ailleurs le gouvernement a annoncé plusieurs changements pour restreindre l’accès au crédit depuis 2012. Ces mesures commencent à freiner la spéculation immobilière, surtout à Vancouver et Toronto. Les investisseurs étrangers commencent d’ailleurs à arriver dans la région de Montréal.

Plusieurs mesures ont été mises en place pour réduire le risque du système. Premièrement,  le  gouvernement  a  plafonné  le  montant  d’hypothèques  que  la SCHL peut assurer. De plus, il n’est plus possible pour les prêteurs d’obtenir une couverture d’assurance  portefeuille  pour  les  prêts  conventionnels  ainsi  que  pour les résidences de plus d’un (1) million de dollars. L’endettement  des  Canadiens continue  de  progresser  à  un  rythme  insoutenable.

Le BSIF (Bureau du surintendant des institutions financières) s’inquiète maintenant des prêts conventionnels et des marges de crédit hypothécaires, la plupart de ces prêts étant conservés dans les livres des institutions financières.

La trappe à souris

Le prix de l’immobilier continue à progresser parce que le prix est inversement corrélé avec la baisse des taux d’intérêt. Le levier financier des ménages canadiens augmente simplement, car les taux d’intérêt se retrouvent à un plancher de 3%. Une hausse de taux pourrait renverser la vapeur et ce virage  est  amorcé.

Question : Combien croyez-vous qu’un jeune couple ayant un revenu familial de 90,000 $ brut annuellement et un versement de voiture de 350 $ par mois  pourrait emprunter pour l’achat d’une première propriété ? Ce jeune couple n’a pas  encore accumulé le 5% nécessaire  donc  il obtiendra  un  don  des  parents pour la mise de fonds de  5%.

Réponse : Ce jeune couple pourrait s’acheter une maison de 425,000 $ et obtenir un prêt de 419,900 $ incluant la prime d’assurance SCHL. Est-ce que c’est  raisonnable ?

Nous sommes bien loin des règles de jadis qui indiquaient qu’on avait les moyens de se payer une maison représentant trois (3) fois ses revenus bruts.

Qu’arrivera-t-il à ce couple dans 5 ans ? Il sera dans une trappe à souris !  Pourquoi ? Si les taux augmentent de 1%, même avec une progression de leur salaire de 2%, ces clients se retrouveront avec un ratio d’endettement dépassant  les normes et ne pourront pas quitter leur institution financière actuelle ni  négocier de meilleurs taux ailleurs. Avec les nouvelles règles de refinancement à 80% de la valeur de leur propriété, ce couple ne sera pas en mesure de changer d’institution financière à l’échéance surtout si le gouvernement demande d’effectuer des stress tests avec des taux affichés de l’ordre de 4.94% pour les prêts conventionnels. Et il ne faut pas oublier que le taux pour effectuer ce test   va  augmenter graduellement.

Qu’arrive-t-il à ce couple si la valeur marchande de leur résidence baisse de 10% à 15% dans les 5 prochaines années ? Le solde hypothécaire sera plus élevé que la valeur de leur résidence. Encore une fois ces clients seront dans une trappe à souris et ne pourront pas quitter leur prêteur actuel pour de meilleures conditions. Présentement les banques veulent des parts de marché, elles affichent un taux fixe 5 ans à 4.84%, mais le taux négocié se situe à environ 3.19% en date du 27 septembre 2017. Comme les clients ne pourront pas quitter leur banque actuelle en vertu des ratios hors normes, qu’est-ce qui empêche la banque de renouveler le prêt au taux affiché au lieu du taux négocié dans 5 ans ?

Attention aux arnaques des prêteurs concernant les taux variables

Plusieurs ménages ont choisi  au cours des 5 dernières années une hypothèque à taux variable. Historiquement, le taux variable se négocie à environ 0.50 de moins que le taux fixe 5 ans. L’avantage du taux variable est sa grande souplesse, car la pénalité pour la rupture de contrat au Canada est limitée dans la plupart des produits variables à trois (3) mois d’intérêt, contrairement aux pénalités abusives des taux fixes offerts par la plupart des prêteurs. Aux É.-U., le concept de pénalité n’existe pas pour les taux fixes, vous pouvez négocier une hypothèque fixe de  30  ans  et  rembourser  votre  prêt  sans  pénalité  quand  bon vous semble.

Les clients ayant obtenu un taux variable ont été qualifiés à des taux avoisinant les 5% comme stress test. Ces emprunteurs ont donc une bonne capacité et une certaine marge de manœuvre.

Malheureusement, les prêteurs font présentement une campagne de peur concernant les taux. Le mot d’ordre est de téléphoner aux clients afin de leur dire que le taux monte et par conséquent que ceux-ci devraient convertir immédiatement en taux fixe. Pourquoi ? Simplement pour convaincre les clients d’embarquer dans la trappe à souris. C’est très profitable pour un prêteur de facturer une pénalité abusive et probablement plus rentable que l’intérêt perçu sur le prêt. De plus, ce prêt remboursé libère du capital pour faire un autre prêt.

Convertir un taux variable en hypothèque fixe signifie d’accepter volontairement de se mettre les pattes dans la trappe à souris. Il est important d’être bien conseillé pour son prêt afin de prendre une décision éclairée entre le taux fixe ou variable. Le choix devrait être fait en fonction de plusieurs variables (stabilité de l’emploi, possibilité de déménagement, rénovation futures, ratios d’endettement  et priorité budgétaire (éducation, santé, loisir, etc.)). Oui, ça existe de bons produits fixes qui ont peu de pénalité en cas de bris.

Négocier le meilleur taux ne signifie pas le taux le plus  bas

Trop de ménages québécois croient que la négociation d’un prêt hypothécaire est comme faire l’achat d’une paire de souliers. Est-ce que vous recherchez toujours le prix le plus bas pour des souliers ? Vous pouvez choisir des chaussures sur le web et les faire venir de Chine pour 10 $. Mais est-ce que cette paire de chaussures vous permettra de  courir un marathon  de  42 km  ?

Il faut arrêter de courir après les taux d’intérêt les plus bas, se réveiller et commencer à  regarder  ses  besoins,  étudier les  caractéristiques  des  produits comme la pénalité (demander le calcul à votre spécialiste), prévoir une porte de sortie en cas d’un imprévu (séparation, déménagement, rénovation majeure ou perte d’emploi, pour en nommer quelques-uns). Est-ce que votre hypothèque est transférable, assumable, flexible pour le remboursement anticipé ? Est-ce qu’elle est inscrite dans un acte subsidiaire ou conventionnel ? Si on ne vous a jamais parlé des caractéristiques lors de votre négociation de votre prêt hypothécaire  mais seulement du taux, alors vous êtes probablement dans la trappe à souris.

Les solutions et nos recommandations :

  1. Achetez selon vos moyens et non ceux proposés par les banques. Les banques tendent à être optimistes et très généreuses lors de l’octroi d’un prêt. Elles sont aussi après votre argent…chaque courtier de Planiprêt peut générer un budget après impôt pour aider les clients dans leurs finances
  1. Modifiez vos marges hypothécaires en hypothèques variables 5 ans. Les clients peuvent obtenir un taux variable entre 35% à 2.50% (en date du 27 septembre 2017) avec un taux préférentiel à 3.20%. Même si le taux préférentiel augmente de 3.20% à 3.95% d’ici 2020, le solde hypothécaire sera similaire à un taux fixe. La pénalité d’un taux variable est beaucoup moins dispendieuse que celle d’un taux fixe.
  1. Évitez de convertir vos hypothèques variables en hypothèques à taux fixe. Souvent les modalités de conversion ne sont pas à votre avantage. Par exemple, on pourrait vous accorder un escompte de seulement 1% par rapport au taux affiché. Vous devez savoir que les institutions financières espèrent que vous prendrez panique pour vous convertir et ainsi vous piéger dans la trappe à souris.
  1. Si vous ne dormez plus concernant les taux hypothécaires, alors discutez de votre situation avec un courtier hypothécaire qui vous proposera des hypothèques à taux fixe avec un contrat très souple pour vous procurer des portes de sortie en cas de changements dans les prochains 5 ans.