L’hypothèque inversée, produit miracle ou produit dangereux ?

lundi 27 février 2017

L’hypothèque inversée, produit miracle ou produit dangereux ?

L'hypothèque inversée est principalement utilisée par les retraités, propriétaires de leur résidence principale qui veulent augmenter leurs revenus de retraite ou simplement encaisser une partie de la valeur de leur propriété pour des besoins personnels. L'hypothèque inversée peut aussi être utilisée lorsque le client désire décaisser moins rapidement ses REER ou placements parce que le rendement est meilleur.

Une seule banque au Canada permet ce type de financement, il s'agit de Home Equity (CHIP). Le produit s'enregistre comme une hypothèque et permet d'obtenir au maximum 50% de la valeur de la maison. Le client peut recevoir son argent en plusieurs versements ou en une seule somme forfaitaire.

Le principe de l'hypothèque inversée consiste à n'avoir aucune obligation de paiement mensuel afin de ne pas déséquilibrer la structure budgétaire des emprunteurs. Les intérêts seront donc composés mensuellement mais reportés et additionnés sur le capital emprunté. Le coût d'emprunt sera donc absorbé à la fin de l'échéance du prêt par un refinancement mais en règle générale ce sera à la vente du bien par les propriétaires ou la succession. Les deux inconvénients de ce type de financement sont les coûts reliés à la mise en place du prêt et des taux d'intérêt sensiblement plus élevés (taux en date du 8 décembre 2014= 5.49% Fixe 5 ans) que les différents autres produits hypothécaires. Il existe d'autres produits sur le marché qui permettent d'arriver à des stratégies semblables, avec des bénéfices très importants sur les économies réalisées comparées à l’hypothèque inversée

Par exemple un refinancement avec un produit multisegments ; la marge de crédit sera en général au taux de 3.5% mais grâce à un montage de dossier efficace, on pourra optimiser le financement dans un produit flexible ou chaque année la portion utilisée sur la marge sera transférée en prêt hypothécaire à des taux escomptés plus avantageux (par exemple un taux variable au taux préférentiel moins un escompte de la banque).

Les avantages de ce montage sont des frais d'opération de compte minimes et la faiblesse des taux qui en font de très loin la meilleure option.

L'inconvénient, il faudra que le client paye au minimum son paiement mensuel qui augmentera avec les années.

Si le client ne souhaite pas d'obligation de paiements mensuels sur marge, il existera une solution mais le produit contient quelques restrictions et occasionne également un frais mensuel qui peut représenter un montant significatif sur plusieurs années. L'hypothèque inversée revêt donc plusieurs formes ou du moins il existe plusieurs variantes avec ses avantages et ses inconvénients.

Est-ce dangereux ? Il est certain que mettre en place une telle stratégie grève le capital que les gens souhaitent habituellement transmettre aux héritiers. Cependant cet outil permet d'optimiser les revenus à la retraite et même optimiser l'impact fiscal en minimisant le retrait mensuel de vos REER par un complément de revenus sur l'équité de votre maison.

Afin d'optimiser les résultats, il est important que vous discutiez précisément avec votre conseiller en sécurité financière ou votre planificateur financier de vos souhaits, vos croyances, vos objectifs. Ce dernier pourra ainsi collaborer avec le courtier hypothécaire qui vous trouvera la meilleure option hypothécaire.

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