Pénalités pour un prêt hypothécaire: ouvrez l’œil !

lundi 16 janvier 2017

Pénalités pour un prêt hypothécaire: ouvrez l’œil !

Un prêt hypothécaire comporte certains risques qu'il faut bien évaluer, notamment en matière de pénalités.

Choisir un prêteur hypothécaire n'est pas simple, car il y a près d'une vingtaine d'institutions bancaires qui offrent chacune une dizaine (ou plus) de produits hypothécaires. Il est généralement reconnu que le consommateur peut se voir offrir près de 300 produits hypothécaires! Difficile de s'y retrouver.

Le courtier hypothécaire va analyser vos besoins réels afin de vous faire économiser des intérêts, mais aussi et surtout, bâtir la meilleure hypothèque pour vous et même vous éviter, par exemple, des pénalités importantes lorsque votre situation changera: comme un déménagement, une séparation , un besoin de refinancement, des rénovations, etc.

Concrètement comment cela fonctionne-t-il?

En général, les institutions permettent de faire un remboursement anticipé annuel sans pénalité qui peut varier entre 5 et 25 % du prêt initial. Toutefois, si vous remboursez la totalité du prêt avant la fin du terme, vous devrez payer une pénalité. Dans le cas des prêts hypothécaires à taux variable, la pénalité est généralement 3 mois d'intérêt. Par contre, pour les termes à taux fixe, le prêteur exigera le plus élevé de ces deux montants:

1)Trois mois d'intérêts.
2) Le manque à gagner représenté par l'écart entre le taux au début du prêt et celui qu'il serait possible d'obtenir au moment du remboursement.

Dans le premier cas, il est facile de comprendre que la banque vous facturera habituellement trois mois de paiement d'intérêts. On peut d'ailleurs estimer à l'avance cette pénalité en demandant à son conseiller hypothécaire votre table d'amortissement mois/mois.

Dans le deuxième cas, on fait référence à une pénalité basée sur le différentiel de taux. Pour calculer ce manque à gagner, la plupart des institutions financières utilisent le taux affiché en prenant en considération l'écart de l'escompte qu'on vous a accordé entre le taux affiché et votre taux au contrat. Par exemple, en date du 6 octobre 2015, il est possible de négocier une hypothèque fixe de cinq ans à 2.54%; donc un escompte de 2.25% par rapport au taux affiché de 4.79%.

Si vous brisez votre hypothèque avant le terme, on va vous facturer cet écart sur le solde restant pour le nombre d'années restant. Cette pénalité pourrait grimper à plus de $10,000 pour certains clients. Ça arrive plus souvent qu'on le croit de résilier son hypothèque avant l'échéance. Soit à cause d'un déménagement, d'une séparation, d'un besoin de refinancement ou pour des travaux majeurs.

La négociation du taux hypothécaire n'est pas la composante la plus importante lors de la transaction de son prêt d'hypothèque, c'est le marchandage des conditions pour la pénalité. Négociez votre pénalité; si votre institution refuse, consultez un courtier hypothécaire, car heureusement, il existe quelques institutions qui calculent la pénalité sur le taux promotionnel au lieu du taux affiché, ce qui peut provoquer une économie de plus de 75% de votre pénalité dans certains cas.

Si vous faites le mauvais choix seulement une fois dans votre vie, vous effacerez par cette pénalité élevée toutes les économies pour lesquelles vous avez négocié si fort à chaque renouvellement sur 25 ans.

Il est important de consulter un courtier hypothécaire pour négocier votre hypothèque et pour éviter d'être piégé par les promotions des institutions financières.

Un autre piège à éviter :

À l'occasion, une banque va tenter de percer le marché avec un produit d'appel dont le taux d'intérêt est sensiblement meilleur que les taux des concurrents. Cependant, il faut faire très attention; pour quelques dollars d'économies mensuelles, le produit peut être extrêmement restrictif avec, en particulier, des pénalités abusives. Ainsi, une institution canadienne limite le remboursement anticipé à 10 % par année et ne permet pas de faire le remboursement intégral avant l'échéance. La propriété ne peut seulement être vendue qu'à sa juste valeur marchande et qu'à un acheteur non apparenté.

Dans ce contexte, il n'est pas possible de rénover ou consolider des dettes sans payer au complet la pénalité bancaire. Le consommateur n'y échappe donc pas et il devra payer des milliers de dollars à la banque pour pouvoir réaliser ses projets.

Mais soyez rassurés, votre conseiller hypothécaire vous permettra d'éviter ces pièges!